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コラム
2018/12/28

就職で人気の不動産ディベロッパー5社を徹底比較!各社の強みとは?

旧帝大など、高学歴の多くの就活生が志望する、人気業界不動産ディベロッパー。しかし、あなたは各社の違いを答えられますか? そこで今回は、人気ディベロッパーである三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産を徹底比較します!
就職で人気の不動産ディベロッパー5社を徹底比較!各社の強みとは?

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不動産ディベロッパーの就職に企業比較は必須

総合商社や銀行などの業界と並んで、就活生からの人気の高い不動産業界。


特に、三井不動産・三菱地所などの「ディベロッパー」と呼ばれる企業は非常に高い人気を誇っています。

就活生に人気の不動産ディベロッパー。

この、不動産ディベロッパーは企業間で事業の違いがあまりありません。そのため「なぜ、競合他社じゃなくて自社なの?」といった質問に悩ませられる就活生は少なくないでしょう。

そこで今回、人気不動産ディベロッパー企業の比較を行いました!

本記事を読めば各ディベロッパー企業の違いが語れるようになります。不動産ディベロッパー志望の就活生には必見の内容です!

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三菱地所_ ES(2020卒)

三井不動産_ ES(2020卒)

不動産ディベロッパーって何?建築業界?

就職活動を始めたばかりの人の中には「そもそもディベロッパーって何?」という人もいるのでは。不動産ディベロッパーとは、一体どんな仕事をするのでしょうか。

ディベロッパーは、英語で「developer」のことで、直訳をすれば「土地開発事業者」を指します。

例えば「三井アウトレットパーク」や「東京ミッドタウン」のような大規模商業施設。皆さんも足を運んだことがあるのではないでしょうか。そういった商業施設の企画・開発・運営を行うのは、不動産ディベロッパーの仕事の一つです。

商業施設を例に、不動産ディベロッパーの仕事の流れを見ていきましょう。

施設を開発する際には、土地や企画が必要です。
例えば、六本木の土地が空いている時、そこに、どんな施設を建てることで、人々に利用される施設を作ることができるのか、といったことを考えます。

その上で、その土地にこんな商業施設を開発しよう、という企画が固まれば、地権者との売買交渉を行い土地を取得します。

そして施設のデザインや設計など、より詳細な企画を完成させ、その後は建築会社と共に、実際に施設の建築を始めていきます。

そうして、商業施設が実際に出来上がっていくわけですね。

またディベロッパーの仕事は、施設を開発して終わり、ではありません。出来上がった施設にはお店が必要ですよね。

そこでディベロッパーの営業担当が、アパレルブランドなどを対象に「今度、六本木にこういったコンセプトの大規模商業施設が出来上がるのですが、出店をしませんか」といったように、出店するテナントの誘致を行います。

実際に商業施設が完成すれば、消費者を呼び込むためのイベントなどの開催も必要です。商業施設をより魅力的なものにし、消費者に訪れてもらうために盛り上げる。そういったところまでも、不動産ディベロッパーが行なっています。

こうした流れで、施設の企画から開発管理、運営までを行うのが、不動産ディベロッパーの仕事です。

また、商業施設だけでなく、オフィスビルや分譲マンションなどの建物の開発も、不動産ディベロッパーの主な事業です。

こちらも仕事の流れは商業施設と同様で、

・建造物の企画、土地の取得
・建設会社と協働し、施設を建築する
・入居者の誘致
・その他運営業務

といった流れで、オフィスビルや分譲マンションなどを開発していきます。

不動産ディベロッパー業界は、「多くの人が利用し満足する施設を開発できる」「自分の作り上げたものが形となり地図に残る」などやりがいを強く実感出来ることからも、非常に人気の業界となっています。

就職で人気の不動産ディベロッパー。各社の違いは?

そんな、人気の不動産ディベロッパー業界ですが、三井不動産・三菱地所・住友不動産など、該当する企業は様々。

これらの企業には、どんな違いがあるのか?

商業施設の開発に取り組む仕事をしたい!と思っているのに、オフィスビルの開発を専門としているディベロッパーに就職してしまった、なんてことになっては目も当てられません。

また就職活動の面接では「ディベロッパー企業は数ある中で、なぜウチの会社が第一志望なのか?」なんていう質問も日常茶飯事です。こうした質問に適切に回答し、選考を有利に進めるためにも、各企業の理解は必須と言えるでしょう。

そこで当記事では、不動産ディベロッパー業界の中でも規模が大きく人気の高い、三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産の5社を対象に、企業比較を行っていきます。また、この5社は様々な施設開発を行うため、総合ディベロッパーと呼ばれています。

実は、同じ総合ディベロッパー企業でも、得意としている事業や地域が大きく異なります。これらの企業の違いを知ることで、ぜひ就職活動に役立てて下さいね。

それではまず、業界・企業の外観を知るために、それぞれの売上・利益の規模を見ていきましょう。

(出典:各ディベロッパー企業のIR資料より)

以上は、2018年3月期の各社の営業収益、営業利益です。営業利益とは本業の利益、すなわち今回は不動産業における利益を指します。

収益について見てみると、三井不動産が圧倒的な規模。三菱地所が続き、少し離れて住友不動産、東急不動産が続き、少し離れて野村不動産という並びになっています。

注目すべきなのは「営業利益」の額。三井不動産は圧倒的な収益を誇っているにも関わらず、利益率が低いために、利益の額では三菱地所・住友不動産と近い水準になっています。

同様に、住友不動産と東急不動産では売上高にはあまり差がないのに、営業利益では2倍以上の差が。東急不動産の利益率の低さも目立ちますね。

では、同じ不動産ディベロッパー企業であるこれらの5社、どうしてこのような違いが見られるのでしょうか。

それは、一口に「不動産ディベロッパー」と言っても、冒頭に挙げたように「商業施設」「オフィスビル」「分譲マンション」など、取り扱う対象は様々。それらの対象によって利益の水準は変わってきます。

そして、各企業によって得意とする事業は異なります。

例えば、「オフィスビル」は利益率が高く、住友不動産と三菱地所は「オフィスビル」を多く賃貸しているため利益率が高くなっています。従って、どの事業でどのくらい収益を得ているかの割合が異なるため、利益率に差が出ているのです。

逆に言えば、売上や利益率といった数字からも、どの不動産ディベロッパー企業が、どんな領域に強みを持っているのかを知ることができます。

それでは、数ある不動産ディベロッパー企業のうち、各社が持つ強み、携わっているプロジェクトを整理し具体的な企業の違いを知りましょう。

各不動産ディベロッパー企業の収益形態は?

まずは、次のグラフを見てください。

(出典:各ディベロッパー企業のIR資料より)

このグラフは、各不動産ディベロッパー企業について(グループ会社を含む)収益における領域の比率を表したものです。これだけでも、各企業の取り組みが大きく異なるとわかります。

この中で、不動産ディベロッパーが主に携わるのは「賃貸」「分譲住宅」の2点ですので、この2点に注目をして解説を行います。(その他の「仲介」「マネジメント」などは、子会社が携わっているケースがほとんどです。)

まず前提として「賃貸」「分譲住宅」の定義、ビジネスモデルを整理しましょう。「賃貸」はその名の通り、建築物を貸し与え、それの対価を受け取ることを売上としています。皆さんも馴染み深いアパートやマンションの賃貸ではなく、冒頭でお伝えしたように、商業施設のスペースを企業に貸し出す、あるいはオフィスビルを企業に貸し出す、といった大規模施設の賃貸をメイン収益としている不動産ディベロッパーがほとんどです。

例えば、三菱地所は丸の内のオフィス街に多くのオフィスビルを持っているため、賃貸の領域にかなりの強みを持っています。

次に「分譲住宅」。「分譲住宅」とは、マンションのような集合住宅をつくり、個別に販売することで収益を得るのが「分譲住宅」の領域です。

野村不動産の「PROUD」という分譲マンションのCMや広告を見たことがある人も多いのではないでしょうか?野村不動産が分譲マンションに強みを持つことは、グラフからも明らかです。

こんな風に、一口に「不動産ディベロッパー」と言っても、各社ごとに強みが異なります。自分が不動産ディベロッパーに就職した後に、携わりたい仕事を考えるきっかけになるでしょう。

それでは次の段落では、2つの領域について、各企業の取り組みを具体的に見ていきましょう。

不動産ディベロッパーと言えば大規模施設!

それではまず、賃貸事業を見ていきましょう。就活生の皆さんの中でも、ディベロッパーと言えば都心に聳え立つ丸の内のオフィスビルや、大規模商業施設の賃貸事業を想像される方は多いと思います。「街づくり」に関連する仕事として、人気も高いですね。

ここでは、先ほどの5社について、オフィスビルや商業施設をどれだけ展開しているか、見ていきたいと思います。

(出典:各ディベロッパー企業のIR資料より)

以上は2017年度のビル・商業施設の延床面積(どれだけの広さで展開をしているか)を表したものです。

三井不動産と三菱地所、住友不動産が高い数値を誇っていることに注目ですね。この3社は賃貸事業に力を注いでいるとがわかります。

では、オフィスビルや商業施設の賃貸に力を入れているこれらの3社ですが、違いはどんなところにあるのか?

まず、三井不動産は特に商業施設の賃貸に力を入れています。「三井アウトレットパーク」「ららぽーと」などの商業施設を広く展開しています。三井不動産を就職先として考えると、こうした商業施設の展開に関わる可能性があるのですね。

また、もちろん商業施設だけに注力しているわけではありません。オフィスビルにおいては、日本橋エリアを中心に数多くのビルを展開しており、賃貸事業の一つの基盤としています。

三菱地所の強みはオフィスビルの賃貸です。日本一のビジネスエリアと言われる丸の内を中心に事業を行なっています。なんとなく聞いたことがある、という人も多いかもしれませんね。

三菱地所のビル・商業施設の延床面積における約半数は、丸の内のビル。また、丸の内の代表的なビルである「丸ビル」と「新丸ビル」は三菱地所が所有しているビルです。

最後に、住友不動産もオフィスビル賃貸に強みを持ちます。商業施設延床面積の全てがビルによるものです。

三井不動産の「日本橋」、三菱地所の「丸の内」のように、三井不動産には大きな強みを持つエリアはありません。しかし、渋谷、新宿、六本木など都内の各所で有名なオフィスビルを所有しています。

東京において業界No.1の所有棟数を誇っているのは、住友不動産です。なので、オフィスビル開発をしたいのであれば、就職先として魅了的でしょう。

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三菱地所_ ES(2020卒)

[三井不動産_ ES(2020卒)
https://en-courage.com/categories/4?q=%E4%B8%89%E4%BA%95%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3)

住宅事業に強い不動産ディベロッパーは?

次に、分譲住宅の事業を見ていきましょう。

今回は、国内分譲マンションの計上戸数から、どの企業が分譲住宅に強みを持っているか、見ていきたいと思います。

(出典:各ディベロッパー企業のIR資料より)

以上は2017年度に各社が提供したマンションの計上戸数です。住友不動産、野村不動産が飛び抜けた強みを持っていることが分かります。この2社は、両社共に高級マンションに強みを持っています。都心への人口集中に伴い、都心部の高級住宅の需要が上がっています。

野村不動産は分譲マンションブランド「PROUD」を有しています。「PROUD」は都市部を中心とした高級マンションの分譲に強みを持っており、マンションブランドで1位を獲得。また、郊外型ファミリーマンションブランド「オハナ」など、分譲マンションにおいて様々なブランド商品を持っています。

住友不動産も同様に高級住宅に強みを持ち、「タワーマンション」のイメージに強みがあると言えるでしょう。銀座・八重洲・白金といった都心から、目黒や武蔵小山のようないわゆる「城南エリア」と呼ばれる、人気の地区を中心に高級住宅を展開しています。

同じ「分譲住宅」と言っても少し趣の違うこの2社。就職先を選ぶ際の、参考にしてみてはいかがでしょうか。


さて、ここまで「賃貸」「分譲住宅」の2領域について解説をしていきました。これまでのデータをふまえ、5社の違いをもう一度おさらいして見ましょう。

不動産ディベロッパーの強みを把握!就職に役立てよう

ここまでのデータから、三井不動産と三菱地所、住友不動産は賃貸事業に強く、住友不動産と野村不動産は分譲住宅に強いことがわかりました。ここで、各社における強みを見ていきます。また、わかりやすいように先ほどの収益形態のグラフを再掲します。

(出典:各ディベロッパー企業のIR資料より)

三井不動産

前述のように、三井不動産の強みは賃貸事業。日本橋を基盤としたオフィスビル事業、幅広い商業施設展開、共に三井不動産の強みと言えるでしょう。

また収益構造を見ると、海外事業による収益が多いことがわかります。これも三井不動産の強みです。国内の人口減少に伴い、市場を拡大すべくいち早く海外進出を推し進めています。

三菱地所


三菱地所の強みは丸の内におけるビル事業です。世界有数・日本一の企業集積を誇るビジネスエリア、丸の内に約30棟のビルを保有しています。

アクセスの面でビジネスエリアとしての優位性が高い丸の内。この地に多くのビルを所有している事による安定した収入源は、最大の強みと言えるでしょう。

住友不動産


住友不動産は、賃貸事業と分譲住宅の両方で高いシェアを獲得している、バランスの良いディベロッパーです。

また、住友不動産は5社の中で営業利益率が最も高い企業でもあります(21.7%)。特に、賃貸事業の利益率は39%と非常に高い利益率になっています。

住友不動産は質の良い建築物を値引きしないで販売する戦略をとっており、それにより高い利益率を叩きだしています。

東急不動産

東急不動産は、先ほど示した2つの指針では他の4社に遅れを取っているように見えました。しかし、東急不動産の強みは「東急グループ」の一員として東急電鉄や東急百貨店などと協力しながら、幅広い事業展開を行なえること

収益構造における「その他」の要素には、まさにその強みを活かした、リゾートホテルや「東急ハンズ」などの事業が含まれています。

また東急不動産は、渋谷周辺を中心とした商業施設に強みを持っています。「東急プラザ」などが代表的な商業施設です。オフィスビルに比べ、延床面積あたりの収益率が高い商業施設に強みを持つことも、東急不動産の魅力と言えるでしょう。

野村不動産

野村不動産の強みは「PROUD」等の国内の分譲住宅

「国内の人口減少が進む現状、住宅事業は衰退するのでは?」と思う方もいるのではないでしょうか。野村不動産は、「利便性の高い都市部への人口集中」に目をつけ、「住宅」のみならず、「利便性の高い町作り」に力を入れています。

高級分譲住宅に強みを持つからこその施策であり、今後も街全体を巻き込んで優れた住宅を作り上げる企業として、注目すべき企業の一つと言えるでしょう。

不動産ディベロッパーに就職するには

不動産ディベロッパーの比較を行ってきましたが、いかがだったでしょうか?

不動産業界の業務は多岐に渡ること、そして不動産ディベロッパー5社がどの業務に力を入れているのか、強みを持っているかが、なんとなくわかったのではないでしょうか。

ぜひこの情報を活かし、就職活動の準備をして見てくださいね。

・「人の住まい」をより快適なものにしたいから、マンション分譲に強みがある野村不動産を志望する。
・「商業施設」から人の生活を豊かにするため、多くの商業施設を展開している三井不動産を志望する。
・「ビジネスが動く場であるオフィス」を開発することで社会に貢献するため、丸の内のビル業務が強みの三菱地所を志望する。

こんな風に、自分のやりたい仕事と、企業の強みが結びついてくるのではないでしょうか。

この記事を読んで、不動産ディベロッパー業界に興味を持った方は、ぜひ自分で情報を集め、就職に役立たせてくださいね。皆さんが満足の行く就職が出来るよう応援しております。

また、エンカレッジではディベロッパー不動産に並んで人気の日系大手企業、総合商社やメガバンクの業界分析資料を掲載しています。

気になった方はご一読ください。

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